O que caracteriza a propriedade horizontal e constitui razão de ser do respetivo regime é o facto de as frações independentes fazerem parte de um edifício de estrutura unitária. Na propriedade horizontal congregam-se dois direitos reais distintos: um de propriedade singular no que respeita às frações autónomas e outro de compropriedade, cujo objeto é constituído pelas partes comuns do imóvel.
Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com a saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
O que é necessário para podermos falar da figura da propriedade horizontal é que as unidades obtidas por seccionamento vertical, tendo autonomia, todavia não sejam tão autónomas que deixem de ser independentes.
A propriedade horizontal é a propriedade exclusiva de uma habitação, por exemplo, integrada num edifício comum; o direito de cada condómino em conjunto é o direito sobre um prédio, portanto, sobre uma coisa imobiliária, e como tal é tratado unitariamente pela lei, mas o objeto em que incide é misto – é constituído por uma habitação exclusiva, que é o principal, e por coisas comuns, que são o acessório.
O condomínio é, assim, a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivo– daí a expressão condomínio sobre frações determinadas.
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