A legalização de obras de construção ilegais é o procedimento específico que visa a adequação de operações urbanísticas às regras jurídicas e urbanísticas que lhes são aplicáveis quando tenham sido executadas em desconformidade com as normas legais e regulamentares em vigor à data da sua concretização, sem os correspondentes atos de controlo preventivo ou sucessivo pela câmara municipal, ao abrigo de ato administrativo de controlo municipal revogado ou declarado nulo ou em desconformidade com as condições da licença ou da comunicação prévia.
Para a legalização de obras particulares ilegais, é necessário primeiramente fazer uma visita ao local e analisar todos os documentos existentes referentes à construção para verificar a condição de legalidade ou de ilegalidade.
Para legalizar as obras particulares ilegais ou obras de construção ilegal é necessário dar início ao processo de legalização.
A legalização é aplicada às construções / edificações que se encontram concluídas ou já iniciadas, sem que tenha sido obtido o competente título, ou foram realizadas em desrespeito ao licenciamento e às condições por ele fixadas, ou construções realizadas em violação de normas legais e regulamentares aplicáveis.
Sempre que existam obras ilegais e desde que seja possível assegurar a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares em vigor, é possível proceder à correspondente legalização.
Condição de i/legalidade de uma construção
Edificação legal
Edificação legal é considerada legal se for isenta de controlo prévio pela Câmara Municipal, detentora de autorização de utilização ou por ser anterior à exigência de licença, ou seja, a edificação legal pode ter esta condição por estar isenta de controlo prévio, por ter obtido autorização de utilização ou construída em data anterior à exigência de licença.
Edificação isenta de controlo prévio: São consideradas obras isentas de controlo municipal as obras particulares de escassa relevância urbanística de acordo com o regulamento jurídico da urbanização e edificação ou outras obras definidas no regulamento municipal.
Edificação detentora de autorização de utilização : Edificação que dispõe de título de utilização emitido pela Câmara Municipal.
Edificação anterior à exigência de licença: Edificação anterior a 1951, ou anterior à data estabelecida pelo município.
Legal : O termo “legal” é utilizado para definir a operação urbanística para a qual foi obtida licença de construção, apresentada a comunicação prévia, obteve alvará de autorização de utilização ou que, sendo isenta de controlo prévio cumpra com as normas técnicas e de planeamento em vigor.
Edificação : Edificação é a atividade ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de qualquer outra construção que se incorpore no solo com carácter de permanência.
Edificação ilegal
Edificação ilegal é uma construção que não é detentora de autorização de utilização e não é anterior à exigência de licença. Edificação ilegal pode ser desconhecida da administração, ou seja, pela Câmara Municipal, Registo Predial, ou conhecida por atuação da fiscalização. Situação diferente, geralmente atenuadora, será o caso de edificações ilegais com processo de Licenciamento ou Legalização em tramitação ou a Legalização tenha sido recusada.
Legalização recusada
A legalização pode ser recusada por três motivos: por incompatibilidade ou incumprimento com normas de planeamento, incompatibilidade ou incumprimento com normas técnicas” ou um impedimento formal no caso de ausência de legitimidade, a falta da autorização de um coproprietário ou de outro elemento instrutório.
Ilegalidade material
A ilegalidade material é quando a operação urbanística é isenta de controlo prévio, mas não cumpre com as normas técnicas e de planeamento, como exemplo podemos ter uma construção de anexo com área inferior a 10m2 que exceda os parâmetros urbanísticos definidos para o terreno ou estiver adjacente a uma linha de água. Caberão aqui também as situações em que a licença emitida pelo município tenha sido anulada, revogada ou determinada como ato nulo.
A ilegalidade material, caracterizada por violar normas urbanísticas aplicáveis e cuja reparação vai exigir, tanto do particular, mas também da entidade administrativa competente, um esforço para que a obra executada se conforme com as normas em vigor.
Quando não é possível sanar as desconformidades existentes, então a opção será a demolição, sendo esta a única forma de repor a ordem jurídica.
Ilegalidade formal
A ilegalidade formal é quando a operação urbanística sujeita a controlo prévio foi realizada sem título de construção ou em desacordo com este, ainda que verifique a conformidade com as demais normas técnicas e de planeamento. Por outras palavras, não foi cumprido com o requisito formal de obtenção de um título de construção ou utilização.
A ilegalidade formal está relacionada quando a construção é ilegal porque não obteve o respetivo ato autorizativo mas não põe em causa as normas urbanísticas vigentes e, desse plano, não afeta o interesse público, pois não impede a prossecução dos compromissos urbanísticos assumidos pela entidade competente.
Nestes casos, estamos apenas perante a ausência de impulso procedimental por parte do particular que impede o exercício da função administrativa quanto aferição do cumprimento dos parâmetros urbanísticos e consequente atribuição do direito a construir, mas que, caso tivesse ocorrido, sempre seria admitido.
Ilegalidade urbanística
A ilegalidade urbanística tem haver com as operações urbanísticas que são consideradas ilegais, ou por razões meramente formais porque a operação não obteve, previamente à sua realização, o ato de controlo preventivo ou não foram desencadeados os trâmites necessários, ou por razões de ordem material, porque, para além da ausência de ato de controlo preventivo, a operação não cumpre, ou não cumpriu quando foi realizada, as normas substanciais/materiais que lhe são/eram aplicáveis.
Para concluirmos pela ilegalidade de uma determinada operação urbanística é necessária uma análise rigorosa que implica um conhecimento do quadro normativo vigente e a ponderação dos concretos interesses públicos e privados em presença, e é nessa ponderação que assenta a opção de entre as várias medidas de tutela da legalidade plasmadas no RJUE.
A ilegalidade urbanística de uma determinada operação urbanística, depende de se verificar se essa determinada operação urbanística se enquadra numa das seguintes situações:
Foi levada a cabo sem o correspondente título;
Não respeitou o licenciamento;
Se foi efetuada violando as normas legais e regulamentares aplicáveis;
Levada a cabo a coberto de um ato nulo
Para estar perante uma situação de ilegalidade urbanística é necessário estar perante operações urbanísticas que:
Tenham sido executadas sem o necessário ato de controlo prévio
Ocorram em desconformidade com o ato administrativo de controlo prévio;
Ao abrigo de um ato administrativo declarado nulo;
Em desconformidade com as condições da comunicação prévia;
Em desconformidade com as normas legais e regulamentares.
Estamos, portanto, perante um conjunto de ilegalidades formais (resultantes de operações urbanísticas levadas a cabo sem o respetivo controlo prévio ou comunicação prévia), ou perante ilegalidades materiais, por violação de normas substantivas, podendo ainda situações onde se conjuguem os dois tipos de ilegalidades, por exemplo as operação urbanística levada a cabo sem ato administrativo autorizativo e violando o PDM- Plano Diretor Municipal.
Licença de construção ou utilização inexistente: Operação urbanística realizada sem título de construção. Cabem nesta categoria as obras realizadas sem o conhecimento da administração ou aquelas em que os particulares submeteram o projeto a aprovação, mas ainda não formalizaram a obtenção do título. A morosidade na resposta da administração aos pedidos dos particulares conduz muitas vezes à antecipação do início das obras.
Licença de construção ou utilização desconforme: Operação urbanística com título de construção, mas executada em desconformidade com o projeto aprovado. As alterações introduzidas em obra, quer por iniciativa dos promotores ou empreiteiros (com ou sem anuência informal de agentes da administração) motivam casos práticos de complicada resolução.
Obras particulares ilegais
Edifícios integralmente ilegais
Os edifícios integralmente ilegais são aqueles com maior impacto urbanístico com a necessidade de executar novas infraestruturas ou a sobrecarga das existentes, a descaracterização da paisagem urbana ou rural, a interferência com a insalubridade de construções vizinhas e a extensiva impermeabilização do solo são alguns dos problemas e impactos imediatos que os edifícios integralmente ilegais podem acarretar.
A legalidade depende da legitimidade de posse, em situações de apropriação do solo ou loteamentos irregulares as edificações serão sempre integralmente ilegais. A maioria das edificações ilegais confundem-se com as legais, sendo impercetíveis para o cidadão comum, e muitos delas, também para as Câmaras Municipais.
Edifícios semilegais por ampliação
Os edifícios semilegais por ampliação são aqueles que, existindo uma primeira edificação legal, com licença de construção, sofrem posteriormente ampliação em altura e ou da área construída. A ampliação da área construída pode ser confinante ou não com o edifício principal, ou seja, a construção de anexos e outros edifícios, estruturalmente independentes, desde que coexistentes numa mesma parcela de terreno. A ampliação ilegal de edificações legais é a forma mais recorrente e transversal de ilegalidade urbanística.
Existem desde pequenas ampliações a ampliações com várias centenas de metros quadrados. Nos casos de ampliações, cada morador foi expandindo o seu espaço. Delimitaram na maior parte dos casos os terrenos com muros limítrofes e construíram dentro destes muros espaços que chegam a ocupar três pisos.
A maior problemática que emerge deste sistema de autoconstrução prende-se com o conjunto urbano que resulta de um somatório de partes. As casas são pouco ventiladas, têm áreas interiores sem luz direta e um défice de áreas exteriores comuns, ou seja, prejuízo das condições de ventilação e iluminação das edificações, próprias e vizinhas.
Ampliações de habitações e anexos: A construção de anexos é a operação urbanística de maior incidência em Portugal. A ampliação de habitação e a construção de anexos facilmente se confundem, especialmente no caso de haver continuidade entre construções. Perante a dificuldade prática de as distinguir são consideradas como uma só categoria. Os anexos adquirem várias funções de complemento à habitação (garagem, galinheiro ou telheiro) ou de duplicação de compartimentos habitacionais (cozinha rural, tertúlia ou zona de petiscos). O caráter evolutivo das construções, o recurso à autoconstrução e a duplicação de compartimentos com uso habitacional são características intrínsecas.
Encerramento de varandas com marquises
Ampliações - Unidades industriais e agropecuárias: As unidades industriais e agropecuárias constam também como tipologias propensas à ilegalidade. No caso das unidades industriais a necessidade de desenvolvimento do negócio motiva o crescimento físico das instalações. Os postos de trabalho e o eventual impacto positivo na economia local são fatores aos quais a administração é sensível. Esta atividade é apontada como “a primeira ilegalidade no contexto rural” originada pela dificuldade no cumprimento integral da legislação aplicável.
Edifícios semilegais, por ampliação
Os edifícios semilegais por ampliação são aqueles que, existindo uma primeira edificação legal (com licença de construção) sofrem posteriormente ampliação em altura e ou da área construída. A ampliação da área construída pode ser confinante ou não com o edifício principal, ou seja, a construção de anexos e outros edifícios, estruturalmente independentes, desde que coexistentes numa mesma parcela de terreno.
A ampliação ilegal de edificações legais é a forma mais recorrente e transversal de ilegalidade urbanística.
Existem desde pequenas ampliações a ampliações com várias centenas de metros quadrados.
Nos casos de ampliações, cada morador foi expandindo o seu espaço. Delimitaram na maior parte dos casos os terrenos com muros limítrofes e construíram dentro destes muros espaços que chegam a ocupar três pisos. (…) A maior problemática que emerge deste sistema de autoconstrução prende-se com o conjunto urbano que resulta de um somatório de partes. As casas são pouco ventiladas, têm áreas interiores sem luz direta e um défice de áreas exteriores comuns”, ou seja, prejuízo das condições de ventilação e iluminação das edificações, próprias e vizinhas.
Edifícios semilegais por alteração material
Os edifícios semilegais por alteração material são aqueles cujas intervenções não pressupõem a ampliação de área, mas apenas a realização de alterações à fachada, à forma da cobertura ou qualquer outro elemento do “envelope” da edificação. Poderá também incluir as obras no interior dos edifícios, quando estas estejam sujeitas a controlo prévio pela câmara municipal.
O encerramento de varandas é uma ilegalidade recorrente em Portugal. Dependendo da legislação nacional e dos critérios de contabilização de área de construção, este poderá ou não consubstanciar uma ampliação. O seu encerramento, além de incorrer em desrespeito pelos índices construtivos, acarreta também a diminuição do desempenho energético dos edifícios.
O impacto estético da variedade de soluções para encerramento de varandas faz parte do tecido urbano da maioria das cidades portuguesas.
Os problemas das edificações semilegais com alterações materiais podem ser apontados como a descaracterização do ambiente construído, incoerência formal de fachadas, prejuízo das condições de iluminação e ventilação de compartimentos habitacionais e desempenho energético das edificações.
As alterações introduzidas sem aumento da área edificada são transversais a todos os usos. As alterações de fachada, na cobertura ou no interior das edificações (quando tenham implicações na estrutura) são muitas vezes realizadas sem qualquer título, apesar de estarem sujeitas a controlo prévio. A origem do maior número de situações de ilegalidade é alteração aos telhados, havendo a tendência para os promotores, se esticarem um bocadinho, modificando o material de estrutura ou a forma do telhado, ou aumentando ligeiramente a cércea para aproveitamento útil do desvão da cobertura.
Edifícios semilegais por alteração de utilização
A alteração de uso de uma edificação legal consubstancia uma alteração imaterial, por isso distinta dos edifícios integralmente ilegais, edifícios semilegais por ampliação ou edifícios semilegais por alteração material.
Quando a alteração de uso está sujeita a controlo prévio, trata-se também de uma forma de ilegalidade. A alteração de utilização pode dar-se ao nível da edificação, num todo, ou apenas ao nível dos compartimentos. A divisão interior com aumento do número de fogos encaixa nesta subcategoria. No contexto português o conceito de alteração de utilização sofre avanços e retrocessos em função de uma política mais ou menos favorável ao negócio.
Por exemplo, a alteração de uso de um estabelecimento de “serviços” para “cabeleireiro” esteve sujeita a alteração de uso antes de 2012 (implementação do Licenciamento Zero), sujeito a mera comunicação até 2015 e desde então isento de qualquer procedimento. Frequentemente é discutido nas ações da fiscalização municipal e nos tribunais os limites da compatibilidade de uma edificação com autorização para habitação com outros usos (alojamento turístico, confeção de bolos ou refeições para venda, produção de cerveja, detenção caseira de animais domésticos ou para consumo, etc.).
A alteração de uso ilegal tende a processar-se de uma utilização menos rentável para outra mais vantajosa para o promotor, mas mais exigente em relação às infraestruturas públicas, por exemplo, de garagem para comércio, de arrecadação para habitação ou de habitação para turismo. A alteração do uso de compartimentos (ou edificações acessórias) com divisão e aumento do número de fogos é frequente em países onde o preço da habitação ou do arrendamento é elevado.
Dada a sua rentabilidade, o aproveitamento turístico fomenta também a utilização de edificações às quais não são formalmente reconhecidas as exigíveis condições de habitabilidade (note-se que o atual regime do “Alojamento Local” pressupõe a existência de autorização de utilização.
Alteração de uso: As menções às alterações de uso merecem especial relevância. Estas são muito comuns, mas difíceis de identificar e caracterizar, dado a sua reduzida visibilidade física e o seu caráter circunstancial. A transformação de anexos ou arrecadações agrícolas para o uso habitacional como um fenómeno frequente.
Demolições ilegais
A demolição ilegal é especialmente tida como problemática em edifícios com valor patrimonial. Quando as regras de preservação são demasiado restritivas as demolições tendem a ocorrer sem as devidas licenças, por vezes dissimuladas de “acidentes”. Na demolição ilegal estão em causa sobretudo os valores patrimoniais afetados, bem como a salvaguarda da contenção de edifícios vizinhos e a eventual falta de tratamento dos resíduos de construção.
As medidas da legalidade aplicáveis à demolição ilegal têm muitas vezes um efeito reduzido porque a reposição das condições iniciais é manifestamente impossível.
Demolição
A demolição é entendida, não só pelos municípios, mas também pela jurisprudência, como o último ratio, ou seja, a medida a aplicar quando se encontram esgotadas todas as outras opções. No entanto, a execução de “algumas” demolições em propriedade privada, em situações de manifesto incumprimento, afiguram-se importantes no sentido de afastar o sentimento de impunidade e manter o equilíbrio do sistema.
As situações de demolições coercivas pontuais prendem-se, sem exceção, com situações de construção em domínio público ou prejuízos causados a terceiros (proprietários que viram os seus terrenos apropriados por terceiros). Estas podem ser tipificadas de acordo com os parâmetros que se seguem.
· Construções sobre a via pública. Relativo a muros quando estão desalinhados ou porque o requerente não conseguiu comprovar a posse e a câmara entender tratar-se de espaço público. Quando as questões se prendem com a via pública, os municípios parecem ter efetivamente maior ímpeto e estar mais dispostos a forçar a reposição da legalidade. Um dos casos mais significativos (com prejuízo elevado para o particular) diz respeito à implantação de um prédio de habitação coletiva parcialmente sobre a via pública.
· Apropriação de propriedade municipal ou privada. No caso das construções realizadas em terrenos privados,
· Por interesse de vizinhos. Outra situação de demolição prende-se com a defesa do interesse de um vizinho, sem a oposição do qual se admite a possibilidade de legalização da operação urbanística (referente à alteração de uma cobertura).
Outras operações urbanísticas ilegais
Algumas operações urbanísticas que não se traduzem em área ou volume edificado poderão padecer de ilegalidade, formal ou material, tais como trabalhos de remodelação de terrenos, construção de muros, arranjos exteriores ou instalação de piscinas. As operações urbanísticas “isentas”, apesar de não necessitarem de licenciamento, podem também padecer de ilegalidade material quando não cumpram com as normas dos planos.
O controlo urbanístico de muros causa por vezes elevada fricção entre a administração e os particulares. O alinhamento e a altura são parâmetros não raras vezes ignorados pelo cidadão comum. A instalação ilegal de piscinas é também comum em Portugal. A sua instalação pode apresentar alguns riscos, especialmente quando instaladas em zonas de instabilidade geológica, passível de agravamento perante fugas e infiltração de água no solo. A sobrecarga das infraestruturas de abastecimento de água e esgotos também não será de desprezar.
Posso legalizar as minhas obras?
Sim, desde que existam obras ilegais e desde que seja possível assegurar a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares em vigor, é possível proceder à correspondente legalização.
Posso legalizar uma construção existente numa AUGI?
A legalização das construções existentes nas AUGI só pode ser realizada em conformidade e após a entrada em vigor do instrumento que titule a operação de reconversão, ou seja, a execução do loteamento no caso de reconversão por iniciativa dos particulares ou execução do plano de pormenor ou do loteamento no caso de reconversão por iniciativa municipal.
Reconversão por iniciativa dos particulares
Reconversão com operação de loteamento da iniciativa dos proprietários ou comproprietários.
Reconversão da AUGI sujeita a licenciamento previsto no RJUE com os seguintes elementos:
· Certidão do registo predial dos prédios abrangidos;
· Memória descritiva e justificativa que identifique as construções a manter e a demolir e as soluções previstas;
· Levantamento topográfico da AUGI;
· Planta com a realidade atual da AUGI e com a identificação das construções que não cumprem os requisitos legais no exterior das edificações;
· Planta síntese do loteamento pretendido;
· Listagem dos possuidores de cada uma das parcelas do loteamento ilegal;
· Fotocópias das atas da assembleia.
Após aprovação do loteamento são apresentados na CM:
· Projetos das redes viária, de eletricidade, de água e de esgotos e de arranjos de espaços exteriores com o respetivo faseamento da sua execução;
· Orçamento das obras e de outras operações previstas.
A CM tem 15 dias após a receção do pedido de licença da operação para pedir os elementos instrutórios em falta.
No prazo de 30 dias após a receção do pedido, a CM pode realizar uma vistoria para verificar a conformidade da planta da realidade atual da AUGI. Caso a planta não corresponda à realidade, o dono de construção dispõe de 30 dias para reposição da situação.
A CM delibera sobre o pedido de licenciamento da operação de loteamento num prazo de 45 dias após a receção do pedido.
Caso seja desfavorável, deve existir uma audiência da comissão administrativa, devendo ser fixado um prazo não inferior a 15 dias.
A quota de comparticipação de cada lote nos custos de execução das obras e da caução legal deve ser fixada na comunicação prévia. Se outro critério não for adotado, cada lote comparticipa na totalidade dos custos na proporção da área de construção que lhe é atribuída em relação à área total de construção de uso privado previsto no projeto de loteamento.
A deliberação final sobre o pedido de licenciamento da operação de loteamento é tornada pública num prazo de 15 dias por edital.
A CM emite o alvará de loteamento nos termos previstos no RJUE:
· A lista dos factos sujeitos e registo predial;
· O valor absoluto e a quota de comparticipação de cada lote nos custos das obras de urbanização;
· O valor das taxas de urbanização
Reunidos os pressupostos anteriores, dá-se então a execução do Loteamento.
Reconversão por iniciativa Municipal
Reconversão com operação de loteamento ou mediante PP municipal ou intermunicipal da iniciativa da respetiva câmara municipal.
Modalidade de reconversão com o apoio da administração conjunta:
· Realizado contrato de urbanização entre a CM e a comissão de administração, que delimita as atribuições e o âmbito da intervenção de cada uma das entidades.
Modalidade de reconversão sem o apoio da administração conjunta:
· A CM realiza os atos previstos relativos à emissão do título de reconversão e execução integral das infraestruturas;
· A CM remete o alvará de loteamento ou a certidão de PP ao serviço de finanças e o registo predial à conservatória.
A operação de loteamento ou o PP não podem ser aprovados sem que, esteja demonstrada a viabilidade financeira da execução das obras, bem como o modo e o tempo da realização da receita para o efeito.
Reunidos os pressupostos anteriores, dá-se então a execução do Loteamento, dá-se então a execução do PP ou do Loteamento.
Legalização, o que é?
A legalização é um processo geralmente da iniciativa do interessado, e é aplicado às construções que se encontram concluídas, ou já iniciadas, sem que tenha sido obtido o competente título.
Com a exigência de possuírem autorização de utilização dos seus imóveis para poderem praticar qualquer negócio (venda ou arrendamento) sobre o mesmo, começou a dar entrada nos municípios uma grande quantidade de pedidos de legalização.
O pedido de legalização é iniciado pelo requerente e acompanhado por um arquiteto tecnicamente habilitado, que procede à instrução de todo o processo junto dos serviços da câmara municipal local.
É uma realidade a existência de uma série de construções ilegais, algumas delas passíveis de legalização, mas cujos procedimentos, por várias razões, não são desencadeados, e outras porque não são passíveis de legalização, não restando outra solução que não seja lançar mão da medida de tutela da legalidade urbanística mais gravosa para o particular, a demolição.
Para se submeter um pedido de legalização é necessário, previamente, concluir se estamos ou não, efetivamente, perante uma operação urbanística ilegal, e, para isso, temos de ponderar e analisar uma série de fatores, entre eles, a exigência legal ou não de ato de controlo prévio para o efeito, assim como, no caso de este existir, se a obra se encontra em conformidade com as determinações constantes do licenciamento e com as normas de construção aplicáveis.
Portanto, é necessário, em primeiro lugar, analisar se estamos perante uma operação urbanística isenta ou não de controlo prévio, e, depois, quais as normas legais e regulamentares a que a mesma estaria sujeita.
Nas declarações anteriores a 1951 passadas pelos municípios e que servem como prova em como determinadas edificações ou utilizações não são operações urbanísticas ilegais, apenas não possuem qualquer título porque, há data, não era exigido qualquer licenciamento ou ato de controlo prévio das mesmas.
Legalização, quando deve ser feita?
A legalização deve ser feita sempre que se trate de uma operação urbanística ilegal e se conclua que é possível a sua efetivação face às disposições legais e regulamentares, sendo esta apreciação feita previamente pelo município. Sobre a instrução e procedimento da legalização, deve ser feito junto do Município, no sentido de estes escolherem a tramitação bem como os elementos exigíveis face à pretensão do requerente.
A preocupação com a legalização das operações urbanísticas, resulta, por um lado, da necessidade da obra estar legalizada para poder ser vendida e por outro lado, porque só legalizada a operação urbanística pode o requerente obter a autorização de utilização, indispensável, por exemplo, para o arrendamento. A estas duas razões podemos juntar uma outra, aquela que decorre da exigência de autorização de utilização para que seja instalada o abastecimento de água, de eletricidade, saneamento ou gás. Esta última razão tem implicação direta no pagamento de IMI (imposto municipal sobre imóveis).
Posso legalizar uma construção que fiz no meu terreno?
Pode, aliás tem todo o interesse em legalizar obras clandestinas. Terá de ter em atenção que a construção que efetuou sem a devida licença poderá não cumprir as normas, pelo que poderá de ter de realizar obras de correção ou demolição.
Venda de edificações semilegais entre particulares, é possível?
No caso das edificações semilegais, ou sejam, edificações legais, com ampliações ou segundos edifícios ilegais, entre particulares, o controlo da restrição à transmissão é realizado pelo notário, mediante a apresentação de um título de utilização (ou certidão de inexistência de projeto ou requerimento de pedido de autorização de utilização).
Muitas vezes é apresentada uma licença ou certidão do edifício antiga, correspondente à edificação legal, não estando instituída qualquer verificação sobre a correspondência à situação de facto no momento da compra.
A confusão é agravada por procedimentos menos assertivos em alguns municípios nomeadamente quando são emitidas:
· licenças e certidões omissas na descrição e áreas a que dizem respeito;
· múltiplas autorizações de utilização para o mesmo edifício ou vários edifícios numa mesma parcela; e
· autorizações de utilização ou certidão para a “parte legal” das construções, sob condição de posterior legalização.
Especialmente este último procedimento pode ser criticado por possibilitar a transferência do ónus e encargos para os compradores, mas, no entanto, existem situações em que esta facilitação é solicitada pelo interessado comprador e é uma forma de “desbloquear” situações, por exemplo, de degradação da estrutura ou edifícios inacabados.
Qual é o interesse em legalizar as minhas obras?
Uma das razões pela qual deve tomar a iniciativa de iniciar o processo de legalização, está ligada aos apoios recentemente conferidos com vista ao melhoramento das habitações no que respeita às condições energéticas, apoios estes que para serem atribuídos, obrigam que a habitação esteja legalizada. Contudo, a transmissão dos imoveis e o arrendamento constituem os “principais responsáveis”. Realce-se também, que em muitos casos, essas legalizações dizem respeito a obras de escassa relevância urbanística realizadas em tempo muito diverso, mas que, por motivos que se prendem com o registo e transmissão da propriedade, impõe-se regularizar
Legalização de edificação sem realização de obras, é possível?
Trata-se da possibilidade de legalização das edificações que se enquadrem na alínea d), nº 2 do artigo 102º do Decreto Lei 555/99 de 16 de dezembro com redação atualizada “legalização das operações urbanísticas”, nos casos em que não haja obras de alteração ou ampliação. O procedimento aplicável à legalização de operações urbanísticas será sempre o de licenciamento, instruído e tramitado nos termos do R.J.U.E. Regime jurídico da urbanização e edificação e Regulamento Urbanístico do respetivo Município.
Posso pedir informação à Câmara Municipal sobre determinada legalização de determinada operação urbanística?
Sim, O interessado na legalização de determinada operação urbanística pode solicitar à Câmara Municipal informação sobre os termos em que esta se deve processar. O procedimento de legalização tem em vista a regularização de operações urbanísticas ilegais verificadas num ou mais prédios que representem uma única realidade predial. O procedimento de legalização é aplicável às operações urbanísticas ilegais que a assegurem ou possam vir a assegurar o cumprimento da legislação vigente e assegurem o cumprimento da legislação vigente na sua data de construção e cumpram com os Instrumentos de Gestão Territorial vigentes.
No caso de se tratar de legalização de obras é necessário projeto de estabilidade?
Pode ser necessário ou não, depende de caso a caso e deve ser analisado pelo técnico que irá instruir o processo de legalização. No caso afirmativo, pode ser pedido a isenção de apresentação de Projeto de Estabilidade, Escavação e Contenção Periférica, devidamente fundamentado, juntando para o efeito:
Termo de responsabilidade, subscrito por técnico que possua qualificação profissional legalmente reconhecida e adequada a subscrever a especialidade, que ateste quanto à segurança e solidez da obra, nos termos das disposições constantes do n.º 3 do artigo 5.º do RMUE – Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação.
Comprovativo de inscrição em associação pública de natureza profissional e da validade da mesma aquando da apresentação do requerimento inicial
Posso legalizar uma construção que foi feita sem licença urbanística?
Sim. Tem todo o interesse em regularizar a sua obras. Não é possível a venda ou doação de edifícios não licenciados, pois não possuem licença, autorização ou alvará de utilização, documento obrigatório para poder transmitir o prédio. Uma construção ilegal não consta no na caderneta predial da conservatória do registo predial, ou seja, na prática é como se não existisse.
Podemos aconselha-lo numa uma análise prévia da situação a fim de aferir a possibilidade de poder apresentar o projeto para a legalização das obras cuja elaboração deve ser solicitada junto de técnico legalmente habilitado.
Tenho um anexo habitado. Para legalizar a casa tenho que demolir o anexo?
Os anexos não podem ter funções de habitação, servem apenas para atividades complementares à habitação, garagem, arrumos, lavandaria, etc.
Se o anexo não exceder dez porcento da área do lote e cumprir com as restantes condições regulamentares terá apenas que prescindir da ocupação habitacional.
Fiz uma construção no meu terreno, mas não requeri licença à Câmara Municipal. Posso, agora, legalizá-la?
Pode. Deverá, no entanto, a apurar junto de um técnico legalmente habilitado (arquiteto) uma análise prévia da situação, a fim de aferir da possibilidade de poder apresentar o projeto para a legalização das obras, uma vez que as construções estão sujeitas ao cumprimento das normas legais e regulamentares em vigor à data de apresentação do pedido, pelo que deverá sempre considerar a hipótese de as obras que efetuou sem licença municipal não cumprirem aquelas normas, caso em que apenas a sua demolição ou a execução de obras de correção poderão regularizar a situação do prédio.
